21世紀經濟報道記者張敏 北京報道
3月5日，十三屆全國人民代表大會五次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李克強作政府工作報告。
政府工作報告提出，繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
近年來，房住不炒、三穩（穩地價、穩房價、穩預期）等表述多次出現在監管部門的文件和有關講話中，體現出樓市調控的基本原則并未改變。
今年的政府工作報告還重申了樓市調控的目標，即“促進房地產業良性循環和健康發展”。
中原地產首席分析師張大偉認為，促進良性循環指向政策端須著力防范銷售及信用端的惡性循環風險，保障市場預期的平穩有序。這也是監管層基于過去一年來的市場變化做出的表態，體現出對樓市運行質量的更高要求。
因此，政策端對于樓市降杠桿、防風險的基本要求并不會改變。“三道紅線”、“五檔管理”等房地產金融審慎管理制度仍將持續執行。
對于合理住房需求的支持，也被認為是政府工作報告中房地產工作有關表述的亮點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，政府工作報告明確，繼續保障好群眾住房需求，并提到，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。結合近期監管部門的表態，說明合理的住房需求得到肯定。
2021年的中央政治局會議和中央經濟工作會議，均提到了對合理住房需求進行支持。今年2月24日，住建部也在新聞發布會上提出，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求。
從需求分層來看，剛需與改善性需求的滿足同樣重要。業內分析人士認為，目前，政策端對前者的支持力度相對較大，后者則尚有加強的空間。
“改善性住房需求在市場中的占比不斷提高，貝殼研究院估算，全國改善性換房需求能夠占到50%-60%。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，促進改善性需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場的循環，也能夠促進城市更新改造投資，對于發展租賃市場也有非常大的幫助。“可以說，在當前形勢下，促進改善型需求能夠有效緩解部分房地產企業的資金困局。”
嚴躍進認為，對合理住房需求的支持，將是今年的重要政策著力點。這其中包含兩個方面：
一是通過信貸支持、購房補貼、公積金政策寬松等手段，進一步降低購房門檻；二是通過加強租賃住房、保障房等的建設，在供給端進行改善。
他表示，在今年，這些方面的政策將得到細化。尤其是對改善性需求的支持政策和對保障性租賃住房的支持措施，將是重要的看點。
嚴躍進表示，從政府工作報告的有關表述來看，房地產市場2022年平穩運行將是趨勢。一方面，調控政策更加完善，且更具精準性和協調性，尤其是房地產長效機制的運行，將對市場起到保駕護航的作用；另一方面，隨著調控政策深入人心，加之市場的洗禮，各類市場主體也趨于理性。
上述機構認為，短期內，房地產市場將延續回溫的局面，市場基本面有望在今年二季度之后恢復正常，開發企業投資信心也有望在二季度逐步恢復。
